Cum se arată cheltuielile de închiriere. Impozitul pe venit și chirie. Procedura de impozitare a tranzacțiilor la închirierea proprietății de la persoane fizice

Închirierea proprietății, în ciuda termenului contractului, a venitului primit din astfel de operațiuni, necesită o documentare atentă și o reflectare corectă asupra conturilor. Să analizăm în articol cum se realizează contabilitatea închirierii echipamentelor de la fiecare dintre părțile la acord.

Cum se emit tranzacții de leasing?

Toate tranzacțiile legate de primirea de venituri sau cheltuieli din închirierea proprietății trebuie să fie documentate atât de locatar, cât și de locator. Operațiunile de închiriere a bunurilor implică înregistrarea obligatorie a următoarelor documente:

• contracte de închiriere;
• facturi pentru suma de închiriere.

Data efectivă a transferului echipamentului este confirmată de certificatul de acceptare. Acest document poate fi semnat simultan cu contractul de închiriere. Dacă, în timpul transferului echipamentului, una dintre părți, din orice motiv, refuză să semneze actul, atunci contractul de închiriere va fi reziliat, deoarece fapt real transferul de proprietate nu a fost stabilit.

Acest document ar trebui să indice numele obiectului transferat, caracteristicile acestuia. Până la semnarea certificatului de acceptare, locatorul nu poate cere transferul chiriei. Absența unui astfel de document face imposibil ca locatarul să includă în lista cheltuielilor pentru a determina rezultatul financiar costurile plății chiriei.

Întrucât locatorul este plătitor de TVA, rămâne obligația de a întocmi facturi pentru valoarea chiriei. Absența unui astfel de document este o încălcare a regulilor contabile, ceea ce implică penalități. În cazul în care factura nu a fost emisă, atunci locatarul nu are motive să pretindă deducerea cuantumului TVA pe chirie sau să atribuie această sumă costurilor de producție (vezi →).

Când leasingul este o activitate normală

Atunci când un contract de leasing este o activitate obișnuită a unei persoane juridice, atunci contul contului 90 este utilizat pentru a înregistra astfel de tranzacții. la sfârșitul lunii, astfel de costuri sunt anulate la 90.

Astfel de cheltuieli includ chiria percepută de locator pentru mijloacele fixe predate, costul reparării echipamentelor efectuate pe cheltuiala sa.

Pentru a contabiliza veniturile din furnizarea de bunuri de închiriat, contul 90 este utilizat și în corespondență cu contul 76. La sfârșitul lunii, prin compararea debitului și creditului contului 90, se determină rezultate financiare din operațiuni de închiriere.

Atunci când leasingul nu face parte din cursul obișnuit al activității

Atunci când furnizarea de echipamente de închiriat nu este legată de activitățile în desfășurare ale organizației, atunci contul 91 trebuie utilizat pentru a înregistra astfel de tranzacții și nu 90. Costurile asociate leasingului sunt prezentate în debitul contului și veniturile este indicat în credit. Este important să ne amintim că furnizarea de mijloace fixe pentru chirie necesită acumularea și plata obligatorie de TVA.

Reflectarea leasingului de echipamente de la locatar

Echipamentul închiriat este prezentat de locatar în spatele soldului din contul 001 în suma stabilită în contractul de închiriere. Locatarul nu este amortizat pentru astfel de active fixe.

Chiria plătită de locatar pentru utilizarea echipamentului este cheltuită și, la fel ca proprietarul, include TVA. După încheierea contractului, echipamentul returnat proprietarului va fi debitat din contul în afara bilanțului 001.

Costurile reparării echipamentelor

• Dt 20, 44 Kt 10, 70, 69, 76 - reflectă costurile asociate reparării echipamentelor închiriate;
• Dt 19 Kt 76 - în valoare de TVA pe costul reparațiilor, care au fost efectuate printr-un contract;
• Dt 68 Kt 19 - TVA deductibil.

În cazul în care reparația contractuală trebuie plătită de către proprietar, atunci costul poate fi luat în calcul la viitoarea chirie.

Chiriașul, care a efectuat reparația, reflectă cheltuielile pentru conturile 20 sau 44, apoi le anulează în contul 76: Dt 76 Kt 20, 44

Când chiria este primită în avans

Dacă plata este primită de la proprietar

Deseori există o situație în care chiria este transferată de chiriaș în avans. În acest caz, proprietarul proprietății trebuie să o contabilizeze ca venit amânat și să utilizeze contul 98 pentru aceasta.

De exemplu, o companie a semnat un contract de închiriere pentru echipamentele sale pentru o perioadă de 12 luni, conform căreia chiria este de 72.000 de ruble pentru întreaga perioadă (inclusiv TVA de 12.000 de ruble). Locatarul a transferat întreaga sumă într-o singură dată în contul curent al proprietarului atunci când a transferat echipamentul în leasing.

Locatorul în contabilitate trebuie să facă următoarele intrări:

• Dt 51 Kt 76 = 72000 - primit pe contul curent pentru leasing;
• Dt 76 Kt 68 = 12000 - se percepe TVA, plătibil pe chiria listată în avans;
• Dt 76 Kt 98 = 60.000 - se reflectă suma veniturilor din chirie primite în avans;
• Dt 98 Kt 90 = 5000 - pentru suma încasărilor din furnizarea de echipamente de închiriat. Înregistrarea se face lunar pe durata contractului de închiriere;
• Dt 68 Kt 76 = 1000 - pentru valoarea TVA restabilită. Postarea se face lunar.

Dacă plata se primește de la chiriaș

Atunci când plătiți chiria în avans, suma acestor cheltuieli de la chiriaș trebuie indicată în contul 97. Luați în considerare acest lucru în exemplul anterior:

• Dt 76 Kt 51 = 72000 - plătit pentru închirierea echipamentelor în avans;
• Dt 97 Kt 76 = 60.000 - chiria plătită în avans este prezentată ca parte a cheltuielilor amânate;
• Dt 19 Kt 76 = 12000 - TVA alocat;
• Dt 20 Kt 97 = 5000 - o parte din plata leasingului este inclusă în costurile lunii curente;
• Dt 68 Kt 19 = 1000 - TVA aferentă chiriei lunare.

Răscumpărarea ulterioară a bunului închiriat

La răscumpărarea proprietății închiriate, proprietarul trebuie să enumere mai întâi valoarea de răscumpărare a obiectului:

Dt 76 Kt 51.

După aceea, obiectul este acceptat pentru echilibru. Toate costurile asociate primirii unei astfel de proprietăți trebuie reflectate în contul 08. Suma transferată locatorului la răscumpărarea proprietății trebuie să fie debitată în contul 08:

Dt 08 Kt 76.

Chiria care a fost transferată proprietarului înainte de cumpărarea echipamentului este, de asemenea, înregistrată în contul 08 și este amortizare:

Dt 08 Kt 02.

După ce toate costurile de cumpărare a echipamentului închiriat au fost colectate în contul 08, în timpul punerii în funcțiune, acestea sunt debitate în contul 01:

Dt 01 Kt 08.

Răspunsuri la întrebări despre contabilitatea închirierii echipamentelor

Întrebarea numărul 1. Contractul de închiriere nu indică costul echipamentului închiriat. Cum poate un locatar să evalueze un obiect și cu ce cost să îl reflecte în bilanț?

Într-o astfel de situație, puteți alege una dintre cele trei opțiuni:

1. Puteți evalua proprietatea dvs. Evaluarea se bazează pe cantitatea de daune materiale care va trebui rambursată proprietarului dacă echipamentul este deteriorat de chiriaș. Acest cost trebuie reflectat în contul 001 și în nota explicativă a raportării.
2. Puteți arăta suma chiriei pe toată durata contractului ca cost al echipamentului.
3. Este posibil să se estimeze valoarea proprietății închiriate la valoarea noțională minimă.

Întrebarea numărul 2. Cine face inventarul echipamentelor închiriate?

Deoarece este posibil să se raporteze echipamentul doar la locul de amplasare real al acestuia, înseamnă că inventarul trebuie să fie efectuat de către chiriaș. În acest caz, este necesar să vă asigurați că documentele primare pentru proprietatea închiriată sunt disponibile și complete. Acestea pot fi copii ale cardurilor de inventar primite de la proprietarul proprietății.

Rezultatele auditului echipamentului închiriat sunt înregistrate într-un inventar separat compilat pentru fiecare locator în trei exemplare. Două copii ale documentului rămân la întreprindere, iar al treilea este furnizat locatorului. Astfel, proprietarului i se comunică prezența și starea bunului închiriat de la chiriaș.

Întrebarea numărul 3. Cum să aranjați în mod corespunzător închirierea de echipamente într-un SRL în cadrul unui sistem simplificat de impozitare?

Indiferent de ce sistem de impozitare este utilizat de locatar, documentul principal care determină relația dintre părțile la acest proces este contractul de închiriere. Prin urmare, este necesară prezența unui contract de închiriere bine scris. Acest document ar trebui să indice obiectul contractului, perioada de valabilitate a acestuia, suma și termenele transferului chiriei.

La transferul echipamentului, este necesar să lăsați certificatul de acceptare.

Locatarul înregistrează obiectele închiriate din bilanțul contului 001. Cheltuielile suportate de locatar pentru menținerea echipamentului într-o stare adecvată pentru utilizare sunt imputate la costurile activităților obișnuite. Cheltuielile cu chiria reduc baza impozabilă la calcularea impozitului simplificat.

Principala obligație a locatarului în conformitate cu art. 614 din Codul civil al Federației Ruse reprezintă plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în suma și termenele stipulate în contractul de închiriere.

Chiria este stabilită sub forma:

• definit într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;
• o parte specificată din produsele, fructele sau veniturile primite ca urmare a utilizării proprietății închiriate;
• furnizarea anumitor servicii de către chiriaș;
• transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat în contract în proprietate sau arendă;
• impunând locatarului costurile îmbunătățirii bunului închiriat prevăzute de contract.

Într-un contract de închiriere, părțile pot prevedea o combinație diferită a formelor de chirie enumerate sau a altor forme de plată pentru chirie. Cel mai adesea, chiria este stabilită de părțile la contractul de închiriere sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau la un moment dat.

În baza unui contract de închiriere, mai multe obiecte pot fi transferate simultan, în timp ce chiria poate fi stabilită atât pentru toate bunurile transferate pentru închiriere în ansamblu, cât și pentru fiecare obiect separat. Potrivit autorului, este de preferat să stabilească chiria pentru fiecare obiect închiriat separat, ceea ce va evita eventualele dezacorduri între părțile la contract.

Condițiile pentru efectuarea chiriei sunt stabilite prin contract, iar părțile pot prevedea orice procedură pentru efectuarea acesteia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin efectuarea unei plăți în avans sau cu o plată amânată.

Suma chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai des de o dată pe an, astfel cum se stabilește la clauza 3 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, suma chiriei se poate modifica atât în ​​sus, cât și în jos.

Locatarul are dreptul de a cere o reducere a chiriei în cazul:

• dacă, din cauza circumstanțelor pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere sau starea proprietății s-au deteriorat semnificativ;
• dacă locatorul a încălcat condițiile pentru reparațiile capitale ale bunului închiriat;
• dacă locatorul nu l-a avertizat pe chiriaș cu privire la drepturile terților asupra proprietății la încheierea contractului de închiriere.

În cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, locatorul, îndrumat de clauza 5 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, are dreptul de a cere de la el o plată anticipată a chiriei în termenul specificat de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul să solicite plata anticipată a chiriei pentru mai mult de două mandate consecutive.

Contabilitate pentru chirie la locator. Dacă furnizarea de bunuri de închiriat este principala activitate pentru locator, atunci chiria primită de la locatar, în conformitate cu art. 249 din Codul fiscal al Federației Ruse se va referi la veniturile din vânzări. Amintiți-vă că principalele activități sunt determinate de statutul organizației, unde cel mai adesea închirierea de bunuri este prevăzută ca tip de activitate.

Dacă, pentru recunoașterea veniturilor și cheltuielilor, organizația aplică metoda de acumulare prevăzută la art. Artă. 271 și 272 din Codul fiscal al Federației Ruse, apoi conform clauzei 1 a art. 271 din Codul fiscal al Federației Ruse, veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (impozitare) în care au avut loc, indiferent de chitanța efectivă Bani, alte proprietăți (lucrări, servicii).

Pentru organizațiile care prevăd în mod sistematic o taxă pentru utilizarea temporară și (sau) deținerea și utilizarea temporară a proprietății lor, costurile acestor activități în conformitate cu alineatele. 1 p. 1 al art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse vor fi recunoscute ca cheltuieli legate de producție și vânzare.

Contractul de închiriere poate include un program inegal plăți de leasing... În acest caz, veniturile sub formă de plăți de leasing sunt recunoscute în contabilitatea fiscală, ținând seama de principiul recunoașterii egale a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul unui contract de închiriere în scopul contabilității fiscale a veniturilor sub formă de plăți de închiriere. O poziție similară este stabilită în Scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, din 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, din 10.11.2006 N 03-03-04 / 1/752.

Furnizarea de bunuri de închiriat nu poate fi principala activitate a organizației. De exemplu, dacă o organizație producătoare închiriază echipamente sau spații neutilizate temporar, închirierea proprietății nu va fi principala sa activitate. În acest caz, veniturile din închirierea proprietății în baza clauzei 4 a art. 250 din Codul fiscal al Federației Ruse vor fi recunoscute ca venituri neoperative.

Pentru veniturile neexploatate din arendarea proprietății, data primirii veniturilor este data decontărilor în conformitate cu termenii contractelor încheiate sau prezentarea documentelor către contribuabil care servesc drept bază pentru efectuarea decontărilor sau ultima zi a perioadei de raportare (impozitare) (clauza 4 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse) ...

Costurile de întreținere a proprietății transferate în temeiul contractului de închiriere (inclusiv amortizarea acestei proprietăți) sunt incluse în cheltuielile neexploatare în conformitate cu alineatele. 1 p. 1 al art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Contabilitatea plăților de leasing la chiriaș. Plățile de leasing pentru proprietatea închiriată în scopul impozitării profiturilor sunt legate de alte cheltuieli legate de producție și vânzare (paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Pentru dovada documentară a costurilor plății plății chiriei, sunt necesare documente, întocmite în conformitate cu cerințele legii Federația Rusă, inclusiv un contract de închiriere încheiat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse, un act de acceptare și transfer al bunurilor închiriate, documente care confirmă plata plăților de leasing. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul unui contract de închiriere în scopul confirmării documentare a cheltuielilor sub formă de plăți de închiriere. Această afirmație este adevărată, cu excepția cazului în care rezultă altfel din termenii tranzacției. O poziție similară este stabilită în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742. În plus, Scrisoarea spune că plățile de leasing sunt incluse în alte cheltuieli, cu condiția ca proprietatea închiriată să fie folosită pentru activități antreprenoriale.

Cheltuielile care sunt fixate condiționat (inclusiv facturile de utilități), în scopuri de impozitare pe profit, pot fi contabilizate în luna în care sunt primite documentele care confirmă aceste cheltuieli, cu condiția ca această procedură să se reflecte în politica contabilă a organizației (clauzele 3 p. 7 articolul 272 din Codul fiscal al Federației Ruse). O poziție similară este stabilită în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 06.09.2007 N 03-03-06 / 1/647. Potrivit autorului, ar trebui să se aleagă momentul contabilizării cheltuielilor în politica fiscală a chiriașului.

În cazul în care contractul de leasing prevede un calendar inegal al plăților de leasing, cheltuielile pentru plata plăților de leasing sunt recunoscute în contabilitatea fiscală ținând cont de principiul recunoașterii egale a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În acest caz, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul unui contract de închiriere. Această poziție este confirmată de Scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.04.2007 N 03-03-06 / 1/248, din 06.02.2007 N 03-03-06 / 1/59, din 10.11.2006 N 03 -03-04 / 1/752 ...

Nu este neobișnuit ca părțile să încheie un contract preliminar de închiriere pentru clădiri înainte ca proprietarul să devină proprietarul clădirii. Specialiștii Serviciului Federal de Impozite din Rusia pentru Moscova, în Scrisoarea nr. Federația Rusă (transfer de către locator (proprietar) proprietății locatarului pentru deținerea temporară și folosirea contra cost), prin urmare, un astfel de acord nu poate fi considerat un contract de închiriere încheiat în conformitate cu legislația Federației Ruse. În consecință, costurile suportate în conformitate cu un astfel de acord nu pot fi contabilizate în scopul proprietății închiriate. Singura cale de ieșire pentru locatar în această situație este schimbarea calificării plăților în temeiul unui contract preliminar de închiriere de la plăți de închiriere la plăți pentru achiziționarea de către chiriaș a drepturilor de proprietate - drepturi de închiriere în cadrul unui contract de închiriere viitor.

Conform Scrisorii Ministerului Finanțelor din Rusia din 12 iulie 2006 N 03-03-04 / 2/172, consolidarea legislativă a înregistrării obligatorii a drepturilor asupra imobilelor și a tranzacțiilor cu aceasta determină doar drepturile și obligațiile părților în temeiul acordului și are scopuri care nu țin de probleme de impozitare. Absența înregistrării de stat a drepturilor în temeiul contractelor de închiriere nu afectează procedura de contabilizare a plăților de închiriere la calcularea impozitului pe profit. Este destul de riscant să se aplice această Scrisoare, deoarece se afirmă în continuare că cheltuielile contractelor care nu au fost încheiate în modul prescris nu pot fi luate în considerare la reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe profit ca cheltuieli documentare neconfirmate.

Conform Scrisorilor Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.02.2006 N 03-03-04 / 3/3, din 12.07.2006 N 03-03-04 / 2/172 și din 01.11.2005 N 03-03- 04 / 1/325 dacă este în conformitate cu paragraful 2 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, condițiile acordului sunt prelungite pentru perioada din momentul în care obiectul de leasing este transferat către un potențial locatar, apoi plățile de leasing în cadrul unui acord de înregistrare înregistrat sau de stat sunt acceptate ca reducere a baza impozabilă pentru impozitul pe profit din momentul în care obiectul este primit pentru utilizare.

Dacă în contractul de închiriere nu există o prelungire a termenelor sale pentru perioadele trecute, atunci cheltuielile sub formă de plăți de chirie pentru această perioadă nu pot fi luate pentru a reduce profitul impozabil din momentul transferului unei astfel de proprietăți. Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 21.04.2006 privind cazul nr. A56-24327 / 2005 prevede că contabilitatea plăților de leasing în cheltuieli în scopuri fiscale nu este asociată cu prezența înregistrării de stat a contractului de leasing acord. În Rezoluția FAS din districtul oriental îndepărtat din 14 februarie 2007 N F03-A59 / 06-2 / 5389, se indică faptul că încălcarea legislației civile nu afectează impozitarea, deoarece existența unei dependențe a costurilor de valabilitatea contractului de închiriere nu este prevăzută, dar este necesară doar o justificare economică.

Conform clauzei 9 din Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 N 59 "Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale" Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu acesta "acordul părților de a modifica suma chiriei în temeiul unui contract de închiriere înregistrat Cu toate acestea, în Scrisoarea Serviciului Federal Fiscal din Rusia pentru Moscova din 12.04.2006 N 20-12 / 29001 este indicat că acordul părților de a modifica costul chiriei pentru bunuri imobiliare, suplimentar la contractul de închiriere principal, nu se referă la modificările actului în drepturile asupra acestei proprietăți, iar valoarea chiriei nu este o condiție, dacă nu este îndeplinită, contractul de închiriere imobiliară poate fi considerat neîncheiat.

În conformitate cu Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34, plățile de leasing efectuate pe baza unui acord suplimentar al părților privind modificarea cantității de chirie specificate de acestea în contractul de închiriere este supus includerii în alte cheltuieli în conformitate cu nn. 10 p. 1 art. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, sub rezerva validității și confirmării acestora de către documentele primare relevante după înregistrarea de stat a acordului menționat.

Cheltuielile organizației de leasing sub formă de chirie în temeiul unui contract pentru o perioadă mai mică de un an, inclusiv atunci când acest acord este prelungit pentru o perioadă mai mică de un an, pot fi luate în considerare în scopuri de impozitare pe profit. Dacă un contract de închiriere pentru bunuri imobile, încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, este prelungit pentru o perioadă mai mică de un an, respectivul contract de închiriere nu necesită înregistrare de stat. În acest caz, contractul poate fi prelungit prin încheierea unui nou contract sau automat pe baza contractului inițial la sfârșitul termenului de închiriere, în absența unei declarații a uneia dintre părți care să refuze reînnoirea contractului. Această concluzie este confirmată de paragraful 10 al Scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 N 59, care a fost indicată anterior. Acest punct de vedere este prezentat în Scrisoarea Serviciului Federal Fiscal al Rusiei pentru Moscova din 18 octombrie 2006 N 20-12 / 92230. Termenul „reînnoire” al contractului de leasing este prevăzut în această scrisoare și poate fi utilizat în scopuri fiscale.

Dacă termenul de leasing nu este specificat în acord și acordul este considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată, atunci în conformitate cu Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal din Rusia pentru Moscova din 22 martie 2006 N 20-12 / 22181 acest acord leasingul încheiat pe o perioadă nedeterminată nu are nevoie de înregistrare de stat, iar cheltuielile organizației în cadrul unui contract de închiriere pentru spații încheiate în conformitate cu procedura stabilită de lege pot fi luate în considerare în scopuri de impozitare pe profit.

Să presupunem că o organizație închiriază un spațiu de birouri nerezidențiale pe baza unui prizonier timp de 11 luni. un contract de închiriere, conform căruia acordul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. După expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească sediul, iar proprietarul nu se opune acestui lucru. Poate o organizație să posteze cheltuieli de închiriere în scopuri fiscale după 11 luni fără a înregistra un contract de închiriere? Răspunsul la această întrebare este dat în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 aprilie 2009 N 03-03-06 / 1/241, care prevede că cheltuielile organizației în cadrul unui contract de închiriere încheiat în conformitate cu procedura stabilită prin lege poate fi luat în considerare în scopuri de impozitare pe profit.

În cazul în care contractul de închiriere prevede obligația locatarului de a plăti utilitățile consumate efectiv și serviciile de comunicații, locatarul va include în alte cheltuieli cheltuielile asociate plății facturilor de utilități aferente localurilor (clădirilor) primite pentru închiriere, precum și la mijloacele de comunicare utilizate de locatar în activitățile lor. Aceste costuri trebuie să fie documentate prin facturi emise către locator de către organizația care furnizează energie sau operatorul de telecomunicații și care reflectă furnizarea efectivă de energie (apă) sau furnizarea de servicii telefonice. O astfel de poziție extrem de periculoasă pentru chiriaș este stabilită în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 ianuarie 2008 N 03-03-06 / 2/9. Singura soluție la această problemă este calificarea intermediară a contractului.

Și ultimul lucru care trebuie spus. Nu trebuie uitat că, conform art. 288 din Codul civil al Federației Ruse, plasarea în clădiri rezidențiale de producție industrială nu este permisă. În Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 10 noiembrie 2006 N 03-05-01-04 / 310, se menționează că este permisă plasarea de către proprietar în spațiile rezidențiale ale întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor care îi aparțin. numai după transferul unor astfel de spații către nerezidențiale, adică apartamentul nu poate fi folosit ca birou până nu este scos din fondul locativ. În consecință, plățile de leasing nu reduc baza de impozitare pentru impozitul pe profit.

Compoziția costurilor indirecte nu poate fi determinată în mod arbitrar, ea trebuie să corespundă procesului tehnologic - aceasta nu este o concluzie nouă a autorității fiscale care a condus compania la taxe suplimentare de impozit pe venit în milioane. Iar motivul este simplu - recalificarea cheltuielilor pentru închirierea spațiilor de producție de la indirect la direct. Analiza deciziei CA a districtului Moscova din 30.09.2014 nr. F05-10544 / 14 privind această dispută în comentariile noastre.

Punctul esențial al problemei

Organizația a închiriat instalații și echipamente de producție. Chiria consta din două părți: constantă și variabilă. Partea permanentă este fixă ​​și reprezintă chiria pentru utilizarea spațiului de producție închiriat. Variabila este alcătuită din costul energiei electrice, încălzirii, consumului de apă și al altor utilități consumate de chiriaș, adică este de fapt o plată pentru Cheltuieli comunale.

Organizația a reflectat cheltuielile pentru închirierea magazinelor de producție, a spațiilor și echipamentelor, precum și costul utilităților în contabilitatea contului de bilanț 26 "Cheltuieli generale". În contabilitatea fiscală, cheltuielile menționate anterior au fost contabilizate ca cheltuieli indirecte care reduc în totalitate baza impozitului pe profit. Acest tratament contabil pentru cheltuielile avute în vedere a fost stabilit de companie în politica sa contabilă în scopul impozitării profiturilor.

Vă reamintim că, în conformitate cu prevederile art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, costurile directe conform metodei de acumulare sunt legate de costurile perioadei curente de raportare (impozitare) și sunt anulate pe măsură ce produsele, lucrările, serviciile sunt vândute, în costul cărora sunt preluate. în considerare. Și costurile indirecte sunt luate în considerare la un moment dat în costurile perioadei curente de raportare (impozitare).

În timpul auditului la fața locului, autoritatea fiscală a exclus aceste costuri de pe lista celor indirecte și a perceput suplimentar impozitul pe venit, penalități și amenzi pentru o sumă totală de peste 1 milion de ruble. Compania nu a fost de acord cu această decizie și a mers în instanță.

Argumente fiscale

Inspecția și-a confirmat poziția după cum urmează. Astfel de costuri sunt legate de direct costurile productieiși trebuie anulate proporțional cu produsele vândute. Pe baza alineatului (1) al art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, cheltuielile de producție și vânzare suportate în perioada de raportare (impozitare) sunt împărțite în directe și indirecte. În conformitate cu norma specificată din Codul fiscal al Federației Ruse, costurile directe în cadrul metodei de acumulare pot include:

• costurile materiale determinate în conformitate cu sub. 1 și 4, clauzele 1 ale art. 254 din Codul fiscal al Federației Ruse;
• costurile forței de muncă ale personalului implicat în producția de bunuri, performanța muncii, furnizarea de servicii;
• contribuții pentru asigurarea obligatorie, evaluate pentru remunerarea personalului menționat mai sus;
• valoarea amortizării acumulate a mijloacelor fixe utilizate în producția de bunuri, lucrări, servicii.

În același timp, distribuția costurilor pentru direct și indirect nu poate fi arbitrară, ci trebuie justificată economic, adică să corespundă procesului tehnologic.

Interesant este faptul că, la luarea unei decizii, autoritatea fiscală a luat în considerare faptul că plătitorul are și sedii în care se află conducerea și alt personal care nu sunt direct implicați în producția de produse. Chiria acestor spații a fost calificată de inspectorat drept cheltuială indirectă supusă contabilității în perioada în care a fost efectuată.

Argumente ale companiei

Organizația, pe de altă parte, a protestat împotriva atribuirii chiriei pentru atelierele de producție costurilor directe.

În declarația de creanță, compania s-a concentrat pe caracteristicile autorității fiscale în actul și decizia de ieșire audit fiscal lista costurilor directe propuse de regula paragrafului 1 al art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, ca recomandare (fără caracter obligatoriu) și nu exhaustivă, considerând că această listă a costurilor directe este definitivă și nu face obiectul unei interpretări ample.

De asemenea, în sprijinul poziției sale, firma s-a referit la faptul că prevederile politicii sale contabile în scopul impozitării integrale a profiturilor, fără adăugiri sau excepții, repetă prevederile art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Verdictele instanței

Având în vedere disputa, prima instanță nu a găsit motive pentru a satisface cerințele organizației. Ea a fost de acord cu calificările autorității fiscale pentru cheltuielile în litigiu. Argumentele sunt următoarele.

Lista costurilor directe, care conține paragraful 1 al art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, are o natură deschisă și nu este deloc recomandativă și în niciun caz exhaustivă, așa cum susține contribuabilul. Astfel, plătitorul poate include alte costuri nespecificate în Codul fiscal al Federației Ruse în costurile directe. Codul nu restricționează o organizație în a decide care sunt costurile (directe sau indirecte) care nu sunt specificate în art. 318 din Codul fiscal al Federației Ruse costuri. Instanța a luat în considerare argumentul autorităților fiscale potrivit căruia repartizarea costurilor pentru directe și indirecte ar trebui justificată și depinde de aceasta procese tehnologice... Mai mult, anumite costuri pot fi contabilizate ca fiind costuri indirecte numai dacă nu există posibilitatea de a le atribui numărului de costuri directe.

Compania a formulat contestație, iar recursul a susținut contribuabilul. Dar victoria a fost câștigată nu pentru că instanța a considerat calificarea cheltuielilor ca fiind incorectă, ci pentru că, în opinia celei de-a doua instanțe, autoritatea fiscală a dat în decizia sa doar un algoritm pentru evaluarea bilanțului muncii în curs și a sumei a costurilor directe atribuite produselor vândute ... Dar fundamentarea valorii costurilor indirecte pentru închirierea de spații și echipamente, a cărei excludere a condus la concluzia că baza impozabilă a fost subevaluată, precum și calcularea impozitului pe venit acumulat suplimentar în ansamblu pentru perioada revizuirea, atât în ​​decizie, cât și în materialele cazului sunt absente. Adică, inspecția nu a dovedit valoarea exactă a costurilor (rezoluția celui de-al 10-lea AAC din 01.07.2014 nr. А41-4902 / 14).

Autoritatea fiscală a mers la casare, care a considerat concluziile colegilor din a doua instanță ca nefondate. A treia instanță a indicat că decizia atacată nu numai că a inclus formula de calcul, ci a indicat și suma cheltuielilor imputabile produselor expediate, soldurile produselor din depozit și a stabilit suma impozitului care trebuie plătită. În același timp, contribuabilul nu a respins acest calcul.

Cine are dreptate?

Să încercăm să ne dăm seama cât de rezonabilă este decizia instanței. Desigur, în ceea ce privește chiria variabilă care a fost plătită pentru „comunală”, instanța are dreptate. Articolul 318 din Codul fiscal al Federației Ruse indică faptul că costurile materiale, la care sub. 5 p. 1 al art. 254 din Codul fiscal al Federației Ruse include costurile „pentru achiziționarea de combustibil, apă, energie de toate tipurile cheltuite în scopuri tehnologice, producerea (inclusiv de către contribuabil pentru necesitățile de producție) a tuturor tipurilor de energie, încălzirea clădirilor, precum și costurile de producție și (sau) achiziționarea capacității, transformarea energiei și costurile de transport ”sunt directe.

În ceea ce privește costurile de închiriere directă și alte tipuri de costuri care nu sunt menționate în cod, conform poziției Serviciului Federal Fiscal din Rusia, susținut de instanțele de arbitraj, dreptul de a stabili în mod independent lista „indirectă” a costurilor impune contribuabilului să justifica decizia... Ministerul Finanțelor din Rusia le face ecou.

În general, acest punct de vedere poate fi formulat după cum urmează: numai cele care nu pot fi corelate cu un anumit proces de producție pot fi atribuite celor indirecte și, în consecință, poate fi determinat mecanismul de distribuție a acestora la produsele finite (literele din Serviciul Fiscal Federal din Rusia din 24 februarie 2011 nr. KE-4-3 / [e-mail protejat], Ministerul Finanțelor din Rusia din data de 19.05.2014 nr. 03-03-RZ / 23603, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 13.05.2010 nr. VAS-5306/10, Rezoluția FAS din Ural District din 25.02.2010 nr. F09-799 / 10-C3, districtul siberian de vest din 23.04.2012 nr. A27-7287 / 2011).

Articolul 264 din Codul fiscal al Federației Ruse clasifică plățile de închiriere drept alte cheltuieli legate de producție și vânzare. Acest lucru, în opinia noastră, confirmă pe deplin natura producției unor astfel de costuri. În plus, nu va fi dificil să se stabilească în politica contabilă fiscală un mecanism de distribuire a plăților de leasing pe unitate de producție. Deci, în decizia comentată, arbitrii au ajuns, în opinia noastră, la o concluzie întemeiată.

Șef al departamentului de audit intern al Grupului de companii BEST. Management imobiliar "

Prevederi generale privind închirierea

De regulă, închirierea unui birou înseamnă închirierea unuia sau mai multor spații dintr-o clădire, care se presupune a fi utilizate în scopuri de birou. În conformitate cu articolul 130 alineatul (1) din Codul civil, lucrurile imobile (bunuri imobile, proprietăți imobiliare) includ tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără a afecta în mod disproporționat scopul lor, inclusiv clădiri, structuri. Astfel, o cameră separată într-o clădire este imobiliară.

Procedura de încheiere și executare a unui contract de închiriere pentru imobile este reglementată ca Dispoziții generale Din Codul civil de închiriere, cuprins în paragraful 1 al capitolului 34 „Chiria” și regulile paragrafului 4, care reglementează închirierea clădirilor și structurilor. În același timp, normele paragrafului 4 din capitolul 34 din Codul civil au prioritate, deoarece sunt speciale în raport cu norme generale... Aceste reguli se aplică pe deplin la închirierea spațiilor individuale.

Un contract de închiriere, ca orice tranzacție, cel puțin una dintre părțile la care este o persoană juridică, trebuie încheiat într-o formă scrisă simplă (paragraful 1 al clauzei 1 a articolului 161 din Codul civil al Federației Ruse).

În baza unui contract de închiriere, locatorul se obligă să ofere locatarului proprietatea pentru o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Locatarul este obligat să utilizeze proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse). Locatarul este obligat să mențină proprietatea în bune condiții, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile întreținerii proprietății, cu excepția cazului în care legea sau contractul de închiriere prevăd altfel (clauza 2 a articolului 616 din Codul civil al Rusiei Federaţie). În cazul în care locatarul a făcut, pe cheltuiala sa și cu acordul locatorului, îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate, locatarul are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care prevede altfel contract de închiriere (clauza 2 a articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse).

În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere clădirea sau structura pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară către locatar (clauza 1 a articolului 650 din Codul civil al Federației Ruse). Transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acestuia de către locatar se efectuează conform unui act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere, clădirea sau structura închiriată trebuie returnată locatorului, în conformitate cu regulile care decurg din transferul clădirii sau structurii de către locator către locatar.

Conform paragrafului 1 al articolului 654 din Codul civil, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură trebuie să prevadă suma chiriei. În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de către părți, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură se consideră că nu a fost încheiat. În același timp, în cazurile în care chiria pentru o clădire sau o structură este stabilită în contract pe unitatea de suprafață a clădirii (structură), chiria se determină pe baza mărimii reale a clădirii sau a structurii transferate locatarului (clauza 3 a articolului 654 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, suma chiriei la închirierea unui birou în cele mai multe cazuri este stabilită exact așa: o anumită cantitate de chirie pe lună sau pe an pe metru pătrat.

Înregistrarea contractului

În conformitate cu articolul 4 din Legea din 21.07.1997, nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” tranzacțiile cu proprietăți imobiliare sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Această prevedere este, de asemenea, conținută în articolul 131 din Codul civil. Cu toate acestea, paragraful 2 al articolului 651 din cod clarifică faptul că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. Astfel, un contract de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mică de un an nu face obiectul înregistrării obligatorii. Acest lucru este confirmat de Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 01.06.2000 nr. 53.

În practică, contractele de închiriere pentru sedii individuale, pentru a evita problemele inutile asociate cu necesitatea înregistrării acordului, în majoritatea covârșitoare a cazurilor sunt încheiate pentru o perioadă mai mică de un an; la sfârșitul contractului, se încheie un nou contract.

În conformitate cu articolul 19.21 din Codul infracțiunilor administrative, nerespectarea procedurii stabilite pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară sau a tranzacțiilor cu aceasta implică impunerea unei amenzi administrative persoanelor juridice de la 30 la 40 de mii de ruble.

Executarea documentelor pentru acceptarea plăților pentru cheltuieli

În practică, la închirierea unei proprietăți, se pune adesea întrebarea: care sunt documentele primare care confirmă venitul locatorului și cheltuielile locatarului sunt necesare? Proprietarul este obligat să semneze lunar un act de muncă finalizată (servicii prestate) cu chiriașul? În marile centre de afaceri, unde numărul chiriașilor este de sute, semnarea cu fiecare dintre aceștia a „Legii pentru furnizarea de servicii de închiriere a spațiilor” necesită un numar mare timp și resurse de muncă... Cu toate acestea, contabilii companiilor chiriași se tem uneori dacă au motive să atribuie chiria cheltuielilor în scopuri contabile și fiscale în absența unui astfel de act? Să încercăm să ne dăm seama.

În Codul civil, relațiile de închiriere sunt reglementate de capitolul 34, iar dispozițiile privind furnizarea de servicii contra cost - de capitolul 39. Clauza 2 a articolului 779 din Codul civil explică faptul că regulile din capitolul 39 se aplică contractelor pentru furnizarea de servicii de comunicare, medicale, veterinare, de audit, consultanță, servicii de informare, servicii de instruire, servicii turistice și alte servicii. Capitolul 34 nu face nicio referire la faptul că anumite dispoziții ale unui contract de servicii plătite se pot aplica contractelor de leasing. În consecință, chiria nu este un serviciu, ci un tip separat de activitate comercială.

Acest lucru a fost confirmat, de exemplu, prin scrisoarea Ministerului Finanțelor din data de 26.10.2004, nr. 03-03-01-04 / 1/86, semnată de directorul adjunct al Departamentului Politicii fiscale și tarifare vamale A.I. Ivaneev. Potrivit Ministerului Finanțelor, plățile de leasing plătite în temeiul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale ar trebui incluse în alte cheltuieli, cu condiția să fie justificate și confirmate de documentele primare relevante (contract de închiriere, act de acceptare și transfer, facturi de plată) de plăți de leasing, ordine de plată etc.) ... După cum puteți vedea, actul de muncă efectuat (servicii prestate) printre documente necesare fără nume.

Aproximativ un an mai târziu, a apărut o scrisoare din partea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 05.09.2005, nr. 02-1-07 / 81 „La confirmarea tranzacțiilor comerciale cu documente contabile primare”, care spune următoarele: „Dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un act de acceptare și transfer de proprietate care face obiectul închirierii, apoi rezultă că serviciul este implementat (consumat) de către părțile la contract și, prin urmare, organizațiile au un motiv pentru a include în baza de impozitare pentru impozitul pe venit sumele veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu (de la locator) și cheltuielile legate de consumul serviciului (la locatar).

Aceste motive apar pentru organizații, indiferent de semnarea actului de acceptare și transfer al serviciilor, mai ales că cerința pentru întocmirea obligatorie a actelor de acceptare și transfer al serviciilor sub formă de închiriere nu este prevăzută nici de Taxă Cod sau prin legislația privind contabilitatea. "

În ciuda faptului că FTS a numit leasingul unui serviciu, admite totuși că un act bilateral nu este necesar aici.

Cu toate acestea, destul de recent, Ministerul Finanțelor a emis o altă scrisoare din 07.06.2006, nr. 03-03-04 / 1/505, în care își exprima opinia că întocmirea lunară a unui act privind prestarea serviciilor de închiriere imobilul este obligatoriu. Rețineți că această scrisoare a fost semnată și de dl A.I. Ivaneev. În această perioadă (1 an și 7 luni), nu au existat modificări în legislația civilă privind relațiile de închiriere. În clauza 1 a articolului 252 din Codul fiscal, Legea din 06.06.2005, nr. 58-FZ, a introdus modificări, care au permis confirmarea cheltuielilor nu numai cu documentele întocmite în conformitate cu legislația Federației Ruse, dar și cu documente care confirmă indirect cheltuielile efectuate. Astfel, respectarea regulilor stricte la prelucrarea documentelor nu mai este o condiție prealabilă pentru recunoașterea cheltuielilor, este suficient să se depună orice documente care să confirme cheltuielile efectuate. Prin urmare, ultima scrisoare a Ministerului Finanțelor pe fondul acestor schimbări pozitive pentru contribuabili pare cel puțin ciudată.

În ceea ce privește emiterea de facturi către locatar, în mod tradițional, factura pentru leasing este emisă în ultima zi a fiecărei luni.

Veniturile și cheltuielile proprietarului. Contabilitate și impozitare

Sursa de venit

Contabilitate

Dacă locatorul este o organizație pentru care închirierea spațiului de birouri este principalul (sau unul dintre principalele) tipuri de activitate, venitul său poate consta atât din chirie în sine, cât și din venitul din furnizarea de servicii suplimentare către chiriași (de exemplu , servicii de curățenie pentru spațiile de birouri). Contabilitatea veniturilor din chirie și din furnizarea de servicii suplimentare se ține în contul 90 „Vânzări”. În conformitate cu punctul 5 din Regulamentul privind contabilitate„Venitul organizației” (PBU 9/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din data de 06.05.1999, nr. 32n (denumit în continuare PBU 9/99), aceste venituri sunt recunoscute ca venituri din activități obișnuite. În cazul în care închirierea spațiilor este de natură unică, aleatorie, aceste venituri sunt operaționale (p. PBU 9/99) și sunt înregistrate în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”.

Taxa pe valoare adaugata

Dacă locatorul este plătitor de TVA, atunci veniturile sale din chirie și prestarea de servicii suplimentare sunt supuse TVA (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Dacă chiriașul localului este un cetățean străin sau o organizație străină acreditată în Federația Rusă, atunci chiria nu va fi supusă TVA-ului (clauza 1 a articolului 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cu toate acestea, această dispoziție se aplică în cazurile în care legislația statului străin respectiv stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de normă este prevăzută de un tratat internațional (acord) al Federația Rusă. Se stabilește lista statelor străine, în raport cu cetățenii și (sau) organizațiile cărora li se aplică normele acestui paragraf organism federal putere executivaîn domeniul relațiilor internaționale împreună cu Ministerul Finanțelor al Federației Ruse. În Scrisoarea Serviciului Federal de Impozite al Federației Ruse din 18 mai 2005 nr. KB-6-26 / [e-mail protejat]„Cu privire la aplicarea scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată pentru serviciile de închiriere prestate cetățenilor străini și organizațiilor acreditate în Federația Rusă” se explică ce documente stabilesc listele relevante care ar trebui urmate în prezent.

Impozit pe venit

Veniturile din arendarea proprietății sunt contabilizate ca parte a veniturilor din vânzări dacă închirierea localurilor este principalul (sau unul dintre principalele) tipuri de activitate (clauza 1 a articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). În alte cazuri, aceste venituri sunt nefuncționale (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Cheltuieli

Organizațiile care sunt angajate în închirierea de spații de birouri în mod permanent, suportă, de regulă, o varietate de costuri. Acestea includ:

• costurile cu utilitățile (plata serviciilor de alimentare cu energie electrică, apă, căldură în cadrul contractelor încheiate direct cu organizațiile de alimentare cu energie electrică sau ca subabonat prin rețeaua conectată (articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse));
• cheltuieli (curățenie, reparații minore, spălarea geamurilor) pentru întreținerea spațiilor închiriate și a zonelor comune (holuri, coridoare, toalete);
• costurile de întreținere a unităților și sistemelor complexe situate în clădire (ascensoare, scări rulante, sisteme de ventilație, alarme etc.);
• cheltuieli pentru plata către organizații specializate pentru igienizarea spațiilor (deratizare, dezinfectare, dezinfectare);
• cheltuieli pentru reparațiile curente și majore ale spațiilor și zonelor comune;
• costuri de securitate;
• costurile de închiriere (dacă proprietarul este chiriașul locativului și le închiriază);
• taxe funciare sau cheltuieli de închiriere terenîn cuantumul acțiunii sale (dacă locatorul este proprietarul localului);
• costurile asigurării imobiliare;
• alte cheltuieli pentru întreținerea localurilor și a clădirii în care sunt amplasate.

Să ne oprim asupra celor mai generale și punctuale puncte. În conformitate cu clauza 5 din regulamentul contabil „Cheltuieli de organizare” (PBU 10/99), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor din Rusia din 06.05.1999, nr. 33n în organizațiile al căror obiect de activitate este prevederea unei taxe pentru utilizarea temporară a activelor lor în cadrul unui contract de închiriere, cheltuielile pentru activități obișnuite sunt cheltuieli, a căror implementare este asociată acestei activități. În alte cazuri, în conformitate cu punctul 11 ​​din PBU 10/99, aceste costuri sunt operaționale.

În scopuri de contabilitate fiscală, acestea pot fi acceptate numai dacă sunt justificate și documentate (clauza 1 a articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cazul în care activitatea de închiriere a spațiilor de închiriat este de natură permanentă, aceste costuri se referă la costurile asociate cu producția și vânzarea pe baza articolului 253 paragraful 2 paragraful 1 din Codul fiscal (costurile de întreținere și exploatare, reparații și întreținerea mijloacelor fixe și pentru menținerea acestora în stare bună). În alte cazuri (cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în temeiul unui contract de închiriere), aceste cheltuieli sunt clasificate drept cheltuieli neoperante (paragraful 1 al clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În practică, apare uneori o situație (cel mai adesea, dacă închirierea spațiilor nu este principala activitate a locatorului), atunci când locatorul „reîncarcă” chiriașului o parte din costurile de utilitate pentru plata pentru electricitate, apă, căldură și îi emite o factură. Potrivit Ministerului Finanțelor, exprimat într-o scrisoare din 03.03.2006 nr. 03-04-15 / 52, acest lucru este ilegal, deoarece locatorul nu poate fi o organizație de furnizare a energiei pentru chiriaș, deoarece el însuși primește energie electrică ca abonat. să furnizeze clădirea de la organizația care furnizează energie. Aceste cheltuieli nu pot fi acceptate de la locatar în scopuri de impozit pe venit, iar TVA pentru acestea nu poate fi dedusă. Pentru cantitatea de energie electrică, apă, căldură consumată de locatar, locatorul poate crește chiria.

Atunci când se contabilizează cheltuielile în scopul contabilității și al contabilității fiscale pentru repararea și întreținerea clădirii în ansamblu și a sistemelor sale de inginerie, uneori apar întrebări în cazurile în care locatorul nu este singurul proprietar al clădirii, dar deține spații separate în acesta, în timp ce restul spațiilor aparțin altor proprietari (unul sau mai mulți). Dacă aceste costuri sunt suportate de unul dintre proprietari, acestea nu pot fi considerate echitabile și rezonabile în totalitate. În acest caz, ar trebui să încheiați un acord privind activități comune(simplu acord de parteneriat) cu restul proprietarilor și să fie ghidat de capitolul 55 din Codul civil și de Regulamentul contabil „Informații privind participarea la activități comune” (PBU 20/03), aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federația Rusă din 24 noiembrie 2003 Nr. 105n.

Cheltuieli pentru chiriași. Contabilitate și impozitare

Impozit pe venit

De asemenea, chiriașul suportă cheltuieli legate de închirierea unui birou. Să ne oprim asupra unora dintre ele.

Îmbunătățirile nedespărțite ale imobilizărilor corporale închiriate au fost incluse în imobilizările amortizabile din 2006 (Legea din 06.06.2005 nr. 58-FZ). În conformitate cu articolul 1 alineatul (1) din Codul fiscal, investițiile de capital în active fixe închiriate efectuate de locatar cu acordul locatorului, a căror valoare nu este rambursată de locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de închiriere pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de durata de viață utilă determinată pentru elementele închiriate de imobilizări corporale în conformitate cu Clasificarea imobilizărilor corporale. Aceasta înseamnă că, dacă la sfârșitul contractului de leasing durata de viață utilă a investiției de capital nu se încheie, atunci la sfârșitul termenului de leasing, locatarul trebuie să înceteze să mai deprecieze proprietatea amortizabilă sub formă de investiții de capital sub formă de nedespărțit îmbunătățiri. Dacă contractul de închiriere este prelungit, organizația poate continua să acumuleze amortizare în conformitate cu procedura stabilită.

Dacă costul îmbunătățirilor inseparabile este rambursat locatarului de către locator, atunci locatorul le va amortiza. În conformitate cu paragraful 2 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse, acumularea deprecierii asupra proprietăților amortizabile sub formă de investiții de capital în obiecte ale mijloacelor fixe închiriate, care, în conformitate cu acest capitol, este supusă amortizării, începe cu chiriașul din prima ziua lunii următoare celei în care această proprietate a fost pusă în funcțiune. Clarificări cu privire la aceste aspecte sunt conținute în scrisoarea Ministerului Finanțelor RF din 15 martie 2006 nr. 03-03-04 / 1/233.

OOO Shelest închiriază spații de birouri de la OOO Delovoy Tsentr și în mai 2006, cu acordul locatorului, a făcut îmbunătățiri inseparabile în incinta închiriată (a instalat o alarmă de incendiu în valoare de 30.000 ruble, inclusiv TVA - 4.576 ruble). În conformitate cu Clasificarea activelor fixe incluse în grupurile de amortizare, aprobată de Guvernul Federației Ruse din 01.01.2002, nr. 1, alarma de incendiu aparține celui de-al patrulea grup. Viața utilă este de la 5 la 7 ani. Comisia a stabilit o durată de viață utilă de 61 de luni. Contractul de închiriere expiră în 3 ani (36 de luni). În contabilitate, vor exista următoarele înregistrări:

Procedura de plată a TVA la închirierea proprietății de stat

Dacă locatorul (și proprietarul proprietății) sunt autoritățile puterea statului, autoritățile locale și proprietatea de stat sunt închiriate (proprietate federală, proprietate a entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipale), locatarul devine agent fiscal și este obligat să calculeze baza impozabilă pentru TVA (articolul 161 din Codul fiscal al Federația Rusă). Conform articolului 161 alineatul (3), baza de impozitare este determinată ca suma chiriei, inclusiv impozitul. În acest caz, baza de impozitare este stabilită de agentul fiscal separat pentru fiecare bun închiriat. În acest caz, locatarii sunt recunoscuți ca agenți fiscali, care sunt obligați să calculeze, să rețină venitul plătit locatorului și să plătească suma corespunzătoare a impozitului la buget.

Suma impozitului plătibil bugetului este calculată și plătită integral de agenții fiscali (clauza 4 a articolului 173 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, sumele fiscale plătite de cumpărători - agenții fiscali pe baza documentelor care confirmă plata sumelor fiscale (articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse) sunt supuse deducerilor.

Cumpărătorii - agenții fiscali înregistrați la autoritățile fiscale și care acționează ca contribuabil au dreptul la aceste deduceri fiscale. Conform articolului 172 alineatul (1) din Codul fiscal, deducerile fiscale se fac pe baza documentelor care confirmă plata sumelor impozitului reținute de agenții fiscali.

Proprietarii, care furnizează spații de închiriat, oferă, de regulă, chiriașilor posibilitatea de a utiliza utilitățile necesare pentru a asigura condiții normale de funcționare a spațiilor transferate pentru uz temporar. Aceste servicii includ încălzire, alimentare cu apă, alimentare cu energie, servicii telefonice etc.

În practică, proprietarul poate fi oferit chiriașului chiriașului în următoarele condiții:

1. contractul de închiriere stabilește o rată fixă ​​de închiriere, care include toate costurile de întreținere a spațiilor închiriate. Cheltuielile sub formă de plăți pentru încălzire, alimentare cu apă, electricitate, pe care locatorul le suportă pe durata contractului de închiriere, sunt incluse în tariful chiriei. Pentru chiriaș nu se întocmesc documente care să confirme costurile de utilitate suportate de locator;
2. în contractul de închiriere se stabilește chiria, care constă din părți fixe și variabile. Mărimea părții variabile se determină pe baza utilităților consumate de chiriaș pentru perioada de raportare corespunzătoare pe baza documentelor de la furnizorii de utilități (facturi, acte) furnizate locatorului, proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș (sau în funcție de volumul de servicii consumate de chiriaș, confirmat de citirile contorului și de tarifele furnizorilor de utilități). Plata părții variabile a chiriei se efectuează de către chiriaș pe baza facturii locatorului cu atașarea documentelor justificative și calculul cuantumului părții variabile a chiriei;
3. chiria este o chirie fixă. În plus, locatarul rambursează locatorul pentru costurile de întreținere a spațiilor închiriate la costurile efective ale locatorului pentru resursele energetice consumate. În același timp, valoarea unei astfel de compensații nu este inclusă în tariful de închiriere, ci este plătită de locatar locatorului care depășește aceasta. Locatarul va rambursa periodic costurile de utilitate ale locatorului pentru spațiile închiriate. Baza pentru rambursarea cheltuielilor este factura locatorului cu documente justificative atașate și calcularea costului cheltuielilor care urmează să fie rambursate de locatar, care se efectuează pe baza citirilor contorului instalate în incinta închiriată și a tarifelor organizațiile furnizorilor.

Procedura de contabilitate fiscală a costurilor de utilitate rambursabile depinde de metoda specifică de rambursare stabilită în condițiile contractului de închiriere.

Cu primele două opțiuni, valoarea compensației pentru costul utilităților este de parte din chirie.

În acest caz, suma chiriei, inclusiv costurile de utilitate rambursate de chiriaș, este luată în considerare în scopul calculării impozitului pe venit ca parte a altor venituri neoperante pe baza clauzei 4 a art. 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse (dacă furnizarea de spații de închiriat este principala activitate a contribuabilului - ca parte a veniturilor din vânzări în baza Art. 249 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Autoritățile de supraveghere au un punct de vedere similar cu privire la această problemă. Deci, într-o scrisoare din 11 martie 2012 nr. 03-11-11 / 72, Ministerul Finanțelor din Rusia a indicat că sumele plăților pentru locuințe și servicii comunale care alcătuiesc partea variabilă a chiriei ar trebui luate în considerare cont ca parte a venitului locatorului la stabilirea bazei de impozitare a impozitului.plătibil în legătură cu aplicarea sistemului de impozitare simplificat.

Întrucât în ​​virtutea paragrafului 1 al art. 346 din Codul fiscal al Federației Ruse, în vederea aplicării sistemului de impozitare simplificat, venitul este determinat în conformitate cu regulile art. 249 și 250 din Codul fiscal al Federației Ruse, poziția dată a departamentului financiar este, de asemenea, corectă în raport cu sistemul general de impozitare.

În acest caz, locatorul are dreptul să recunoască costul utilităților, inclusiv al celor consumate de chiriaș, plătit de acesta către utilități, ca parte a cheltuielilor contabilizate în scopuri de impozitare pe profit. Autoritățile fiscale sunt de asemenea de acord cu acest lucru (a se vedea, de exemplu, scrisoarea Serviciului Fiscal Federal din Rusia pentru Moscova din 26 iunie 2006 nr. 20-12 / 56637).

Furnizarea de servicii pentru furnizarea de proprietăți de închiriere este supusă TVA-ului în conformitate cu procedura general stabilită pe baza sub. 1 p. 1 al art. 146 din Codul fiscal al Federației Ruse. Aceasta înseamnă că sumele costurilor de utilitate rambursabile, care fac parte din chirie, sunt, de asemenea, supuse TVA-ului.

În consecință, locatorul are dreptul să deducă sumele corespunzătoare de TVA percepute acestuia pentru utilitățile consumate de locatar.

Legalitatea acestei concluzii este confirmată și de poziția oficială a Serviciului Fiscal Federal din Rusia, exprimată într-o scrisoare din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3 / 86 @, conform căreia dacă, în condițiile contract, chiria constă din două părți - o constantă și o variabilă, care include costul utilităților, locatorul are dreptul să aplice o deducere pentru utilitățile consumate de chiriaș.

În cea de-a treia opțiune, valoarea compensației pentru costul utilităților nu este inclusă în chirie și, în esență, este o plată de tranzit care este transferată integral de locator către utilitățile relevante în plată pentru serviciile pe care le-au prestat.

În baza art. 41 din Codul fiscal al Federației Ruse, veniturile sunt recunoscute ca beneficii economice în numerar sau în natură, luate în considerare dacă este posibil să se evalueze și în măsura în care un astfel de beneficiu poate fi estimat și determinat în conformitate cu capitolele 23 „Impozitul pe venitul personal” și 25 „Impozitul pe profitul organizațiilor” din Codul fiscal al Federației Ruse.

Clauza 1 a art. 248 din Codul fiscal al Federației Ruse a stabilit că venitul în scopuri fiscale include:

• venituri din vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) și drepturi de proprietate, determinate în conformitate cu art. 249 din Codul fiscal al Federației Ruse;
• venituri neoperative, determinate în conformitate cu art. 250 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Locatorul nu îndeplinește funcțiile de furnizare a utilităților, deoarece nu este o organizație specializată care are toate licențele, permisele și echipamentele necesare desfășurării unor astfel de activități.

Sumele cheltuielilor de utilitate rambursabile transferate de locatar sunt, de fapt, sume de tranzit, întrucât sunt primite de locator doar ca despăgubire pentru cheltuielile efectuate de acesta pentru plata utilităților consumate efectiv de locatar și, în consecință, nu cresc beneficiile economice ale proprietarului propriu-zis.

Astfel, în scopul impozitării profiturilor, suma cheltuielilor rambursabile pentru facturile de utilități nu poate fi recunoscută ca venit din vânzări.

Sumele rambursate ale facturilor de utilități nu fac parte din chiria inclusă în cheltuielile neexploatate, întrucât, în condițiile contractului de închiriere, locatorul este rambursat mai mult decât chiria. În consecință, pe această bază, acestea nu sunt, de asemenea, supuse contabilizării în scopuri de impozit pe profit ca venit al locatorului.

Acest lucru a fost indicat direct de prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, menționând în clauza 12 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie (aprobată printr-o scrisoare informativă din 11 ianuarie 2002 nr. 66; denumită în continuare ca Revizuirea) că impunerea chiriașului costurile plății pentru utilități poate fi văzută ca o formă de chirie.

În Rezoluția din 17 martie 1998 nr. 4926/97, prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a indicat că costurile aferente regula generala reduceți veniturile din vânzarea de produse (lucrări, servicii) și nu creșteți profitul impozabil. Și în cazul în care astfel de costuri sunt rambursate de contrapartidă, veniturile din această parte nu apar.

În Decizia nr. 18186/07 din 29 ianuarie 2008, Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a menționat, de asemenea, că sumele de rambursare a facturilor de utilități primite de la locatar nu reprezintă venitul locatorului. În acest caz, costurile de întreținere și utilizare a spațiilor închiriate sunt compensate, iar costurile plății pentru utilitățile asociate cu funcționarea spațiilor închiriate nu sunt cheltuieli ale proprietarului - acestea nu duc la o scădere a beneficiilor sale economice, deoarece sunt despăgubite de chiriaș.

Concluzia despre natura tranzitului a plăților de despăgubire în cauză este confirmată și de instanțele de arbitraj din diferite districte federale.

În special, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest în Rezoluțiile sale din 19 octombrie 2006 nr. A56-24646 / 2005, din 13 iunie 2006 nr. A66-7256 / 2005, a menționat că antreprenor individual, care, pe cheltuiala chiriașilor, consumatori direcți de energie termică, electricitate etc., au plătit pentru serviciile prestate de organizații terțe, în mod legal nu au inclus în baza de impozitare fondurile primite de acesta pentru rambursarea cheltuielilor efective.

Instanța a indicat că, în virtutea dispozițiilor capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse, impunerea chiriașului a costurilor plății pentru utilități (și servicii similare) nu poate fi considerată o formă de chirie (clauza 12 al Recenziei). Pe baza celor de mai sus, instanța a decis că rambursarea de către chiriași a contribuabilului a costurilor plății pentru utilitățile transferate companiilor de utilități de către locator nu reprezintă venitul contribuabilului-locator. Potrivit instanței, în acest caz este vorba tocmai de plata de către chiriași pentru serviciile organizațiilor menționate mai sus și nu de revânzarea unei părți a serviciilor de către locator către locatar. În plus, după cum a stabilit instanța, contribuabilul nu furnizează servicii de aprovizionare cu energie și recepție. Ape uzate canalizare. Astfel, plățile primite de la chiriași ca despăgubire nu sunt venituri impozabile și, prin urmare, sunt supuse unui impozit unic.

O poziție similară este conținută în Rezoluțiile FAS din districtul Ural din 4 septembrie 2009 nr. F09-4747 / 09-C2, FAS din districtul Volgo-Vyatka din 21 aprilie 2008 nr. A39-362 / 2007, al FAS al districtului Caucazului de Nord din 11 februarie 2008 Nr. F08-8206 / 07-3204A, FAS al districtului Siberianul de Est din 21 martie 2007 Nr. A74-3165 / 06-F02-1481 / 07 și din iulie 14, 2005 Nr. A33-23362 / 04-С3- F02-3274 / 05-C1.

În același timp, în practica de aplicare a legii, există și o abordare opusă cu privire la problema în cauză, conform căreia sumele primite de locator de la chiriași ca rambursare a costului utilităților pe care le-au consumat sunt recunoscute ca venituri ale locatorului contabilizat în scopuri fiscale (a se vedea, de exemplu, scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 mai 2012 nr. 03-03-06 / 4/55, din 23 septembrie 2009 nr. 03-03-05 / 47 și din 5 septembrie 2007 nr. 03-11-05-215, Rezoluțiile FAS Districtul Central din 19 noiembrie 2010 în cazul nr. A14-16650 / 2009/583/24 și FAS din districtul Volga din 4 octombrie 2007 în cazul nr. A57-9388 / 06).

Această poziție se bazează pe faptul că compensarea pentru costurile de întreținere a bunurilor închiriate nu este menționată în art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, lista veniturilor care nu au fost luate în considerare în scopul impozitării profiturilor.

Cu toate acestea, problema relevanței (nerelevanței) anumitor tipuri de plăți primite de contribuabil-locator pentru venitul contabilizat în scopul calculării impozitului pe venit ar trebui să fie decisă pe baza verificării acestor plăți nu numai pentru prezența acestora (absență) în art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, dar și pentru conformitatea acestora cu conceptul de „venit” stabilit de Codul fiscal al Federației Ruse.

Mai mult, pentru a recunoaște plățile primite de contribuabil ca parte a veniturilor înregistrate în scopuri fiscale, conformitatea acestor plăți cu conceptul de „venit” stabilit de Codul fiscal al Federației Ruse este primară. După cum sa menționat anterior, costurile de utilitate rambursabile sunt tranzitorii și nu aduc niciun beneficiu economic contribuabilului-locator, adică nu sunt venituri în sensul Codului fiscal al Federației Ruse.

În acest sens, abordarea luată în considerare, conform căreia valoarea rambursării facturilor de utilități este recunoscută ca venit al locatorului, în opinia noastră, nu îndeplinește cerințele Codului fiscal al Federației Ruse.

Costurile plății pentru utilitățile consumate efectiv de locatar nu sunt cheltuieli ale locatorului, deoarece sunt compensate de locatar și, în consecință, nu duc la o scădere a beneficiilor economice ale locatorului. Facturile de utilități de mai sus se referă la spațiile închiriate și sunt cheltuieli ale chiriașului. În acest caz, locatorul acționează doar ca o persoană prin care plățile de utilități trec în tranzit de la chiriaș la utilități.

Valabilitatea acestei concluzii este confirmată și de Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29 ianuarie 2008 nr. 18186/07, menționată anterior.

Motivele pentru care sumele de rambursare a costurilor cu utilitățile nu sunt recunoscute ca venituri ale contribuabilului-locator nu permit, de asemenea, să se perceapă TVA pe aceste sume, deoarece nu există niciun fapt de vânzare a serviciilor de utilități din partea locatorului, adică nu există obiect de impozitare (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse).

De asemenea, autoritățile de reglementare sunt de acord cu această declarație. Deci, în opinia Ministerului Finanțelor din Rusia, exprimată de acesta într-o scrisoare din 31 decembrie 2008 nr. 03-07-11 / 392, la primirea fondurilor transferate de subabonat pentru a compensa abonatul cheltuielile pentru plata energiei electrice transferate către subabonat, primite de abonat de la organizația de furnizare a energiei electrice, obiectul impozitării TVA nu apare, întrucât vânzarea energiei electrice primite de la organizația furnizor de energie nu este efectuată de abonat.

Concluzii similare sunt conținute în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 26 decembrie 2008 nr. 03-07-05 / 51, Serviciul Federal Fiscal din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ShS-22-3 / 86 @ , Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 8 iunie 2009 nr. 16-15 / 58069 și din 21 mai 2008 nr. 19-11 / 48675.

Instanțele de arbitraj aderă, de asemenea, la această poziție. În special, în Rezoluția din 21 iulie 2009 nr. A56-48203 / 2007, FAS din districtul de nord-vest a stabilit că contribuabilul-locator nu este și nu poate fi un furnizor de utilități, deoarece el însuși este abonat, iar furnizarea acestor servicii se află sub jurisdicția organizațiilor specializate de furnizare. Pe baza celor de mai sus, instanța a concluzionat că rambursarea facturilor de utilități care decurg din contractele de închiriere nu este o implementare în conformitate cu art. 39 din Codul fiscal al Federației Ruse și nu se aplică subiectului TVA.

În Rezoluția din 4 martie 2008 nr. A65-8421 / 2007-CA1-37 a FAS din districtul Volga cu referire la Rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 6 aprilie 2000 Nr. 7349/99, potrivit căruia locatorul nu este o organizație de furnizare a energiei pentru locatar, întrucât el însuși, în calitate de abonat, primește electricitate și gaz pentru a furniza clădirea de la organizațiile care furnizează energie; nu este o organizație care furnizează energie și nu oferă locatarului servicii de vânzare. În consecință, în acest caz, contribuabilul-locator nu are încasări din vânzarea de bunuri și nu există obiecte de impozitare a TVA-ului.

Deoarece nu există niciun fapt că locatorul a vândut utilități către locatar, locatorul nu ar trebui să emită facturi locatarului pentru suma de utilități consumate de acesta (a se vedea, de exemplu, Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din ianuarie 29, 2008 Nr. 18186/07, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 28 ianuarie 2009 Nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25)).

Dacă locatorul emite o factură către chiriaș pentru serviciile de utilități rambursate de acesta din urmă, atunci obiectul impozitării nu va apărea pentru el. Așa cum a subliniat FAS din districtul Nord-Vest în Rezoluția sa nr. A56-30790 / 2004 din 5 septembrie 2005, emiterea facturilor în absența unui obiect al impozitului pe TVA nu implică vânzarea de bunuri.

Astfel, întrucât transferul de energie electrică și căldură, apă și gaz de către locator către locatar nu este o vânzare și, în consecință, nu este supus TVA-ului, valoarea TVA de intrare atribuibilă utilităților transferate efectiv locatarului și consumate de acesta nu poate fi dedusă de locator ...

Pe baza semnăturii. 1 p. 2 art. 170 din Codul fiscal al Federației Ruse, sumele indicate de TVA sunt supuse includerii locatorului în costul utilităților transferate de către acesta locatarului.

Acest lucru este indicat și de autoritățile de reglementare. De exemplu, într-o scrisoare din 3 martie 2006 nr. 03-04-15 / 52 a Ministerului Finanțelor din Rusia, îndrumată de sub. 1 p. 1 al art. 146 din Codul fiscal al Federației Ruse și Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 7349/99, au ajuns la concluzia că în cadrul contractelor conform cărora costul serviciilor de închiriere a spațiilor nu include plata pentru electricitate, locatorul nu este supus deducerii cuantumului taxei pe valoarea adăugată la energia electrică prezentată de organizația de furnizare a energiei, în termeni de energie electrică consumată de locatar (a se vedea, de asemenea, scrisorile Serviciului Fiscal Federal din Rusia la Moscova din 21 mai 2008 nr. 19-11 / 48675 și din 16 iulie 2007 nr. 19-11 / 067415).

Unele instanțe de arbitraj aderă la o poziție similară. De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, în Rezoluția sa nr. A52-353 / 2006/2 din 12 septembrie 2006, a recunoscut deducerea sumelor de TVA plătite de contribuabil-locator pentru utilitățile consumate efectiv de chiriași .

În același timp, unele instanțe recunosc ca legitimă acceptarea contribuabilului-locator pentru deducerea TVA la utilitățile consumate de locatar, întrucât cheltuielile locatorului pentru utilități sunt asociate cu utilizarea proprietății sale în scopul obținerii unui profit , adică să efectueze tranzacții supuse TVA, fără a face nicio distincție în funcție de faptul dacă costurile cu utilitățile reprezintă o parte variabilă a chiriei sau sunt alocate ca plată separată (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile FAS din districtul Ural din 26 martie 2012 F09-723 / 12, FAS din districtul Volgo-Vyatka din 23 noiembrie 2009 Nr. A17-7511 / 2008).

Cu toate acestea, în opinia noastră, această abordare nu ia în considerare esența reală a tranzacțiilor efectuate de către contribuabil-locator pentru a cumpăra utilități de la organizații de vânzări și transferul ulterior acestora către chiriași, care nu este recunoscut ca vânzare supusă TVA-ului. În același timp, în opțiunea luată în considerare, spre deosebire de primele două, valorile compensației pentru utilități nu fac parte integrantă din chiria care este supusă impozitării.